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  • : Le blog de Ludo et Valérie
  • Le blog de Ludo et Valérie
  • : Étapes par étapes, notre nouveau projet de construction BBC RT2012: Du financement, en passant par la recherche d'un terrain, le choix du constructeur, les plans, le permis de construire, la construction en elle meme, les différents travaux, les aménagements, l'implantation d'une cuisine, les finitions, le jardin, etc....bref la vie de A à Z d'une construction de maison individuelle....en 2015 !
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27 novembre 2010 6 27 /11 /novembre /2010 11:17

Suite a la renégociation (très avantageuse) de notre prêt immobilier, il nous est venue une idée!

Pourquoi ne pas profiter de la baisse du coût global de notre crédit, donc des intérêts que nous aurons en moins a verser, pour inclure et financer une prêt piscine?

Bon, la piscine, tous le monde y pense, nous les premiers. Mais nous ne pensions la faire que d'ici quatre ou cinq ans, manque de budget oblige!

Donc, ni une ni deux, un coup de fil a mon copain courtier et quelques jours après, nous avions une proposition de financement, sous forme de prêt travaux, a inclure, en plus de notre prêt immobilier, sur la même durée,  tout en profitant du taux intéressant de 3,35%.

Nous n'avons demandé "que" 15000€, et cela pour deux raisons:

D'une, nous ne voulions pas mettre plus dans la réalisation de la piscine, quitte a me garder quelques travaux, mais surtout nous ne voulions pas dépasser un seuil d'endettement raisonnable, soit, nous concernant 34%.

Donc par rapport au capital restant du, du prêt immobilier initial, nous avons rajouter presque 20200€ (entre le prêt piscine, les pénalité de remboursement anticipé et l'assurance crédit logement), ce qui représente, bien sur, une augmentation de 25€ de plus que ce que nous payons aujourd'hui chaque mois.

Mais parallèlement, notre coût global de crédit (frais, intérêt et assurance), sur la meme durée restante, baisse lui, de presque 12000€ !!!

Notre nouvelle banque a accepter le crédit.

La baisse des taux immobilier a vraiment du bon!

Nous faisons donc la piscine au printemps prochain...Cool!

http://www.smiley-gratos.com/smileys/2823-piscine-2492.gif

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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11 novembre 2010 4 11 /11 /novembre /2010 10:44

Euro-copie-1.jpgSi la crise a eu un effet désastreux sur plusieurs pans de l'économie et mis en déroute nombre de famille française, elle a aussi apporté un avantage, non négligeable, pour tous les acheteurs de bien immobilier.

En effet, les prix des bien immobiliers ont fortement baissés ou en tous cas se sont considérablement stabilisé! Mais surtout les taux d'intérêt non jamais été aussi attractifs, dépassant même dans certaine région les taux historiquement bas de 2005.

 

Suivant la qualité du dossier, en moyenne, 3,45% sur 20 ans est tout a fait possible a obtenir!

Nous sommes fin Septembre, début Octobre et c'est dans ce contexte qu'un ami proche, spécialisé dans le courtage et la défiscalisation, m'a convaincu de renégocier mon prêt.

Après lui avoir fourni tous les éléments administratifs nécessaire, je lui ai donné mon accord pour qu'il me trouve un établissement bancaire qui serait plus intéressant pour nous.

Parallèlement, ne souhaitant pas mettre tous nos œufs dans le même panier, j'ai, de mon coté, d'abord contacté ma banque (la Banque Postale) pour savoir si elle pouvait faire un effort sur notre taux? Réponse rapide: impossible, selon elle, nous avions déjà un bon taux! (Pour rappel 106800€ a 4,20% + 62000€ à 3,90% le tout lissé sur 20 ans)

J'ai ensuite contacté des courtiers via internet (Meilleurtaux et Empruntis); ils m'ont redirigé vers la BNP et la Générale qui offrait respectivement du 3,60% et 3,50%, soit déjà bien plus intéressant que ce que nous avions.

Puis mon ami est revenu avec une offre de la banque Courtois (Groupe Crédit du Nord) a 3,45% mi-octobre!

OK, c'était parti! Le temps de réunir les papiers originaux, obtenir le capital restant du exact de notre prêt et de recevoir l'offre, mon ami courtier avait profité d'un réajustement des taux pour renégocier encore un peu et obtenir finalement 3,35% a taux fixe sur 19 ans 1/2 (puisque nous avions déjà remboursé 6 mois d'intérêt)

Donc nous refinançons notre prêt avec, en plus, malheureusement, les indemnités de remboursements anticipé et Crédit Logement soit environ 5200€ supplementaire.

Pour l'assurance principale du prêt, nous passerons par Cardif, la Banque courtois étant moins avantageuse mais pas embêtante pour nous la laissée prendre ailleurs.

Enfin, nous ne touchons pas au prêt 1% logement car, comme son nom l'indique, son taux est imbattable.

Le résultat est sans appel, cela vaut vraiment le coup de racheter son prêt et de faire une délégation d'assurance!

Voila la différence,

 

Coût total du crédit sur 234 mois restant:


Banque Postale = 93249€ (comprenant intérêts + assurance + frais)

1% Logement = 1640€ (comprenant intérêts + assurance)

Total = 94889€

.......................................

Banque Courtois = 61600€ (comprenant intérêts + IRA + Crédit Logement)

1% Logement = 1640€ (comprenant intérêts + assurance)

Assurance Cardif = 8190€

Total = 71430€ ....soit 23459€ d'économie !!! (obtenue sur les intérêts et le coût de l'assurance)

 

Notre mensualité s'en trouve, bien sur, d'autant plus allégée.

 

Évidemment le taux et les économies réalisées sont en fonction de la banque retenue, de la période choisie, de la qualité du dossier, des frais de dossier, des frais de courtage et du coût de l'assurance.

Mais quoiqu'il en soit, le jeu en vaut la chandelle,

Vous savez ce qu'ils vous reste a faire.....

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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18 octobre 2009 7 18 /10 /octobre /2009 09:00
Et oui, malheureusement nous ne pouvons pas y échapper!

Si la construction avance vite et bien, la valse des factures a payer suit, lui aussi ce rythme..
Entre la porte du garage, les portes de placard ainsi que leur aménagements (achetées en promo!), l'electro-menager et tous les suppléments divers et variés de la construction...comme le carrelage, le papier peint, la crédence de la cuisine, l'antene Tv, etc...l'argent a sortir s'accumule!
Mais surtout il y a les factures de notre constructeur et celles la, impossible d'y échapper!
Bon, l'avantage, lorsque l'on signe un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) c'est que l'on sait exactement a quel moment interviendra ce douloureux moment. En effet a chaque grosses réalisations du chantier correspond un pourcentage de la somme globale de notre maison, c'est a dire:
-   5% a la signature du contrat
- 10% à l'obtention du permis de construire
- 10% une fois les fondations coulées
- 15% quand les mur sont réalisés
- 20% à la mise "hors d'eau"
- 15% à la mise "hors d'air" et les cloisons finies
- 20% en fin d'équipements (chape, électricité, menuiseries, chauffage, etc...)
-  5% a la réception des travaux

Suivant les constructeurs, certains suivent scrupuleusement ce planning, quand d'autre "regroupe" les appels de fonds au fur et a mesure de l'avancement du chantier, ce qui est notre cas!
Nous n'avons rien eu a verser lors de la signature du contrat puis, premier appel de fond (comprenant l'assurance dommage-ouvrage, non soumis a la TVA) une fois les fondations terminées.
Deuxième appel de fond a la mise 'hors d'eau"
Et nous venons de recevoir le troisième appel de fond correspondant a la mise 'hors d'air" et la fin des cloisons.
Généralement cette somme est a payer (suivant les contrats) quinze jours maxi a réception de la facture
Ne restera plus qu'a payer les 25% restant de la construction et si le chantier se termine plus tôt que prévu, se sera finalement une bonne chose car plus vite est débloqué la totalité de notre prêt, moins nous aurons d'intérêts intercalaires a payer (voir l'article du même nom !!!)

D'autre part, le trésor public pense déjà a nous puisque nous venons de recevoir un titre exécutoire de paiement correspondant a l'abonnement  du service des eaux (!!!) pour la période du second semestre...!

Eux non plus ne perdent pas de temps !
!!
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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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27 juillet 2009 1 27 /07 /juillet /2009 22:01
S'il est bien un nom barbare, c'est celui-ci!
On appelle communément "intérêt intercalaire," des intérêts que l'on doit a la banque, correspondant aux sommes que l'on fait débloquer pour l'avancement des différents travaux de la construction !
En effet, a moins d'être "Euromillionnaire", rentier, fils ou fille de bonne famille, ou simplement plein aux as, il faut quasi obligatoirement passer par la case Emprunt Bancaire afin d'obtenir l'argent nécessaire pour acheter ou construire une maison!
Le problème, lorsqu'à coté, vous êtes locataire, c'est de pouvoir payer le loyer et les traites de la construction.
Donc a moins d'être hébergé chez des amis pendant un an ou retourner, pendant cette période, chez papa et maman, il faut pouvoir concilier les deux, et c'est la que le terme "partenaire financier" avec votre banque prend tout son sens!
Elles ont plusieurs systèmes qui coûtent plus ou moins cher (eh oui, rien n'est gratuit..., c'est le jeu ma pauvre Lucette...!)
- déblocage de fonds avec amortissement immédiat du capital ( vous remboursez immédiatement votre prêt, c'est le plus avantageux mais il faut avoir les moyens)
- différé partiel (vous remboursez uniquement l'assurance du prêt est les intérêts des sommes débloquées, les fameux intérêts intercalaires, c'est notre cas)
- différé total ( vous remboursez l'assurance et rien d'autre pendant 12 ou 24 mois, c'est pratique mais très cher car vous payez des intérêts sur les intérêts)
Dans le cadre d'une construction, après avoir fourni tous les devis, nous avons eu, comme vous aurez, un ou plusieurs prêts couvrant le financement total de celle ci!
Mais la banque ne verse pas l'intégralité du prêt sur votre compte, non, elle va débloquer l' argent par tranche, en fonction des "appels de fonds" de votre constructeur et sur présentation de factures originales ( appels de fonds réglementés et connu d'avance grâce au CCMI)
Ces fonds peuvent vous être versés directement, charge a vous, ensuite, de faire un chèque a votre créancier (c'est notre cas) ou alors votre banque peut aussi régler directement a votre place: c'est un mode de fonctionnement qui varie d'un organisme financier a un autre.
Toujours est-il que chaque déblocage coute de l'argent et il nous faut donc payer les intérêt intercalaire, calculés au taux d'emprunt de notre prêt global sur les sommes réellement utilisées a l'instant "T" !
Nous concernant, après avoir payé le terrain, la réservation de la cuisine et les 25% de la construction (ce qui correspond au coulage de la dalle), nous avons déjà fait débloquer près de 68000€: le montant des intérêts pour cette utilisation s'élève a 272€, prélevé au mois d'août, et tous les mois ça va évoluer car recalculé systématiquement !
Nous ne rentrerons en amortissement et remboursement de notre prêt que lorsque nous aurons utilisé la totalité de celui-ci.
Bref si notre construction dure 1 an, nous paierons sur 21 ans (20 ans, durée de notre prêt plus 1 an d'intérêt intercalaire...!) vivement qu'elle soit finie cette maison...
Barbare je vous disais !

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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29 mai 2009 5 29 /05 /mai /2009 14:00
Comme le titre de l'article le dit si bien, nous venons de rencontrer notre première (petite) contrariété!
En effet, nous devions signer aujourd'hui, l'acte d'achat du terrain devant le notaire mais malheureusement cela na pas été possible pour cause de financement non disponible!
Je m'explique:
Le notaire a bien procédé a l'appel de fond correspondant a la somme global du terrain, la Banque Postale a fait le virement nécessaire, mon organisme employeur aussi mais malheureusement l'organisme patronal CIL de Valerie avait besoin de quelques jours supplémentaires pour nous mettre a disposition la somme de...5600€
Le délai entre la réception de l'offre de pret, le déblocage des fonds et le RV pris pour la signature était trop court, selon eux.
Résultat, nous perdons encore dix jours puisque nous n'avons pas pu fixer un autre RV avec le notaire avant le 9 Juin !
Non, non, je ne suis pas énervé..........!!!

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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19 mai 2009 2 19 /05 /mai /2009 22:41

Un petit aparté sur le financement de notre projet, car nous ne le savions pas mais les délais d’obtention des financements peuvent être extrêmement long !

Je m’explique, lorsque nous avons pris la décision de faire construire, la première étape fut de déterminer  nos possibilités d’emprunt  (pour rappel 180 K€), nous avons bien évidemment fais le nécessaire pour rester dans ce budget et ensuite nous avons fourni a la banque de notre choix (la Banque Postale) les devis nécessaires pour pouvoir faire la demande de prêt a savoir, le contrat de construction, la cuisine, différents travaux (clôture, portail, porte de placard, peinture, etc.…) et bien entendu le terrain .

Ces devis devront se transformer, plus tard, en factures pour justifier le déblocage des fonds !

Notre financement global se compose de quatre prêts : deux prêts de la Banque Postale (66000€ sur 10 ans à 3,90% et 102800€ à 4,20% sur 20 ans) plus deux prêt employeurs, le fameux « 1% » patronal de 5600€ chacun, soit 11200€ (a 1,5% en réalité) sur 15 ans.

Entre parenthèse, ce que nous ne savions pas non plus, c’est qu’en fonction de votre zone géographique, vous avez un plafond à ne pas dépasser pour le 1% patronal : nous c’était 11200€ !!!

Ces quatre prêts sont donc  « lissé » (c’est le jargon bancaire) pour finalement nous offrir une mensualité unique pendant 20 ans ;

Mensualité plutôt avantageuse car plus il y a de petits montants empruntés sur de petite durée (10 et 15 ans en prêt immo, c’est court !) plus le taux d’intérêt est attractif : résultat, le coût global du crédit est moins élevé !

Il nous a donc fallu déposer quatre demandes de prêts avec autant de pièces justificatives pour chacun et c’est la que tout commence a être très long :

Une semaine entre la demande de financement et l’accord de principe puis, selon les banques ou les organismes employeur, de une a quatre semaines pour recevoir l’offre définitive (pour peu que vous n’ayez pas oublier un document ou une signature…) ensuite, vous avez encore dix jours de réflexion, vous ne pouvez renvoyer les documents qu’a partir du onzième jour (a respecter impérativement sous peine de rendre l’offre de prêt caduque) puis arrive votre délais de rétractation, pendant sept jours, vous pouvez encore renoncer !

Enfin, il ne faut pas oublier les délais « normaux » d’acheminement du courrier (qui peuvent varier en fonction des week-ends, jours fériés, grève, manifestation, vacances, et j’en passe…)

Dans notre cas, la Banque Postale aura été très rapide, mon organisme employeur, un peu moins et celui de Valérie carrément hors course car il lui manquait toujours quelque chose et comme l’obtention d’un prêt déclenche le financement d’un autre, c’est l’histoire du chien qui se mort la queue……. !

La premiere demande de pret fut signée le 31 Mars, nous avons enfin reçu la dernière offre il y à quinze jours ; si tous se passe bien nous pourrons débloquer une partie des fonds le 29 Mai, date prévue pour l’achat de notre terrain devant le notaire…….Alleluia !!!

Nous aurons juste patienté deux mois...........

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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15 avril 2009 3 15 /04 /avril /2009 19:02

Nous voici arrivé au nerf de la guerre, l'argent ou si vous preférez, les sous, le pognon, le flouze, la tune, les roro....peut importe le nom qu'on lui donne, il va bien falloir qu'on nous en prete!
Aprés avoir bien reflechi, nous decidons, avec Valerie, de ne pas depasser la somme de 180000€ sur 20 ans maxi, histoire de ne pas etre pris a la gorge chaque mois car on ne sait jamais, 20 ans c'est long, trés long meme!

Mais si nous avons besoin de cet argent, nous ne sommes pas disposés a l'emprunter a n'importe quel prix, et nous voici donc a la recherche du meilleur preteur (ou devrais je dire, du "meilleur vendeur", vu le cout total du credit en fin d'operation!!!)
Alors bien entendu, notre banque est en haut de la liste de nos préferences, question pratique bien sur, mais en tant que consommateur averti, je me decide a comparer plusieurs établissements!
Apres quelques recherches sur internet pour connaitre les taux pratiqués, un depot de dossier sur Meilleurtaux.com et quelques RV pris par moi meme, me voici avec cinq banques en "competition"!
Et je vous assure que c'est bien une competition qu'elles vont se livrer pour me vendre leur argent au meilleur prix, et bien evidemment, j'ai alimenté ce petit jeu en les mettant toutes ouvertement en concurrence a chaque nouvelle offre que j'avais en ma possession!
De plus, il faut absolument tout negocier car si le taux d'interet est important, ce qui l'est plus encore c'est le cout global du credit (ce qui determinera votre mensualité sur X années) c'est a dire la difference entre la somme que que l'on emprunte et celle que l'on rembourse réellement!
Le cout global d'un credit est composé le plus souvent des interets, des frais de dossier, de l'assurance obligatoire (mais que l'on n'est pas obligé de prendre a sa banque) et parfois de multiples autres frais qui sortent de je ne sais ou, en fonction de l'établissement choisi!
C'est donc le cout global du credit et lui seul qui doit etre la base de votre négociation, de votre comparaison et de votre choix final!
Pour ma part, entre la premiere offre serieuse de notre banque, la Société Generale et la derniere, celle que nous avons acceptée, il s'est ecoulé six semaines, de début Fevrier a Mi Mars.
Pendant cette periode, nous sommes passés, sur 20 ans, d'un taux de 4,80% à 3,90%, de 123400€ de cout global à 97000€ soit tout de meme 26400€ d'économie et surtout de la S.Génerale a ..............la Banque Postale !
Néanmoins, chaque dossiers, chaque situations personnelles, chaque banques et interlocuteurs de cette banque etant diffèrents, cela reste difficile de comparer notre pret par rapport aux autres et ce sera finalement votre capacité a négocier sans accepter tout et tout de suite qui fera la différence!
Alors jeunes padawans "Que la Force soit avec vous"
A bientot,

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Published by Ludo81 - dans Le Financement
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13 avril 2009 1 13 /04 /avril /2009 18:41
Nous sommes au debut de l'année 2009, et l'envie de faire construire notre maison est bien la; seulement voila, sur quel base de budget pouvons nous tabler?
Premiere étape donc, rendre visite a notre banque pour savoir combien  pouvons nous emprunter!
Notre conseillere a la Société Generale (qui est notre banque depuis six ans) nous fait donc une petite simulation par rapport a nos revenus, notre situation personnelle (nous sommes locataire et avons deux enfants en bas age), professionnelle (deux CDI a temps plein) et nos souhaits de remboursements.
Apres quelques minutes d'entretiens, le verdict tombe: environ 200000€ sur 20 ou 25 ans selon la qualité de notre dossier et notre taux d'endettement!
Voici donc la somme globale dont nous pouvons disposer pour acheter un terrain, faire construire une maison et realiser tous les divers travaux qui viennent se greffer a la construction, sans compter bien sur, les inevitables frais de notaire et frais ou taxes supplementaires!
Ce qui nous ammenera à la deuxieme etape: emprunter au meilleur marché.........
A suivre,

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